האם יש חבות מס על דירה במתנה?
תהליך של קניית דירה כרוך במספר בדיקות נדרשות, אגרות רישום, ומיסוי מקרקעין, עלויות אשר מרבית הרוכשים מודעים אליהן, ומשכללים אותם בתקציב ההוצאות הכולל. לעומת זאת, קבלת דירה במתנה מעלה שאלות רבות, ומצריכה היכרות עם רזי החוק, בדגש על חובות המיסוי החלות על מקבל הדירה.
מהם המיסים הכלולים במיסוי מקרקעין?
מיסוי מקרקעין בנוי בעיקרו משני סוגי מס עיקריים, החלים על עסקאות מקרקעין בישראל:
מס רכישה
מס רכישה הוא המס אשר ל על קונה הדירה. מס זה נקבע בצורה מדורגת בהתאם לשווי הנכס, כמו גם מעמד הנכס- דירה למגורים או להשקעה. מטבע הדברים רשות המיסים אינה מעוניינת להגיע ולוודא מי מתגורר בנכס, והפרמטר הקובע לצורך זה הוא קיומה של דירה נוספת המצויה בבעלות הרוכש.
החוק בישראל מעניק פטור ממס רכישה לקונה דירה לצרכי מגורים אשר תהווה את נכס הנדל”ן היחיד שבבעלותו, עד לתקרה הקבועה מראש בחוק.
תקרת מס הרכישה הקבועה בחוק נכון לשנת 2023 עומדת על: 1,919,155.
פטור ממס רכישה בגין סכום זה יינתן גם לרוכשי דירה יחידה אשר שוויה גבוה מסכום זה, כאשר בגין הסכום שעד לתקרה זו לא יחויב מס רכישה, ואילו בגין יתרת הסכום יחושב המס באופן הבא:
- 8% מס יחוייב בגין חלק השווי שעד 5,872,725 ₪.
- 10% יחוייב בגין חלק השווי שמעל 5,872,725 ₪.
בעת רכישת חלק מדירה, יחויב כל בעל זכות בדירה במס רכישה על פי חלקו היחסי בה. החוק מעניק הקלות נוספות במס רכישה לנכים. תחשיבים אלו מתייחסים למס רכישה החל על דירת/בית מגורים בלבד. קיימת חבות מס רכישה גם ברכישת קרקע חקלאית, נכס מסחרי ומבני נדל”ן אחרים.
מס שבח
מס שבח הוא מס המקרקעין החל על מוכר הנכס. מס זה חל על ההפרש שבין עלות רכישת הנכס למחיר המכירה שלו, המהווה את הרווח בגין עסקת המקרקעין. תחשיב מס שבח כולל הצמדה של המחיר למדד, וכן ניכוי הוצאות הרכישה וההשבחה של הנכס. לצורך ניכוי ההוצאות הללו יוכרו הוצאות דוגמת תשלום לעורך דין נדל”ן לצורך מימוש העסקה, הוצאות שיפוץ וכדומה. מס שבח עומד על 25% ואינו מדורג. יחד עם זאת, ישנם תנאים מקלים המאפשרים קבלת פטור ממס שבח, בניהם: מכירת נכס יחיד שהיה בבעלות המוכר 18 חודשים לכל הפחות, ובתנאים מסוימים בגין ירושת דירה.
האם יש מס על דירה שהתקבלה במתנה? מה הם תנאי הפטור?
בעת קניית דירה, תנאי מס הרכישה הם פשוטים להבנה ומוכרים, אולם מהן חובותיו של מי שקיבל דירה במתנה? ומה מחייבת העסקה את נותן המתנה?
לעניין נותן המתנה, בעל הדירה אשר מעביר אותה לאדם אחר, לרבות רישום זכויות מלא, פטור ממס שבח יינתן כאשר המתנה מועברת ללא תמורה באופן מוחלט, בין בני משפחה בדרגת קרבה ראשונה, ובין סבא/סבתא לנכד/ה.
המקבל דירה במתנה יחויב במס רכישה אשר יחושב על פי 1/3 משווי הדירה, הווה אומר תשלום מס רכישה בסך 33% בלבד. כאשר המתנה ניתנת בין בני זוג המתגוררים יחד לכל הפחות 6 חודשים, ניתן יהיה לבצע את ההעברה ללא תמורה ותוך קבלת פטור מלא ממס רכישה.
חוקי מיסוי מקרקעין כוללים התייחסות לתרחישים אפשריים רבים, ומיועדים לנהוג זהירות מוקפדת במטרה למנוע העברת בעלות והצהרה על העברה ללא תמורה, כמניפולציה שנועדה לחמוק מחבויות מס החלות על מי מן הצדדים. בעת קבלת דירה במתנה או אף היתכנות כזאת, מומלץ להיוועץ בגורמי מקצוע, רואה חשבון ועורך דין נדל”ן המתמחה במיסוי מקרקעין.
סיבות נפוצות למסירת דירה ללא תמורה
מדוע למעשה שתימסר דירה, שהיא בבחינת נכס בעל ערך רב, ללא כל תמורה? מספר סיבות נפוצות לעניין זה:
- שיתוף נכס בין בני זוג המתגוררים יחד.
- קבלת הבעלות על נכס משותף במסגרת הסכמי גירושין ופירוד.
- רצונם של הורים להבטיח את העברת הדירה לאחד מן הילדים או יותר, על פי רצונם, למניעת סכסוכי ירושה ומבלי להסתמך על הותרת צוואה.
- העברת בעלות על שם בן משפחה שאין ברשותו דירת מגורים, במטרה לחמוק ממס בעת רכישת דירה שניה.
סיבות אלו ונוספות, מצריכות היכרות עם נבכי החוק, והדרך הנכונה לישם את העברת הבעלות והסדרת המתנה כחוק, היא באמצעות תכנון מס עם רואה חשבון ועורך דין מיסוי מקרקעין.
