מיסוי נדל"ן בישראל - מה חשוב שכל בעל עסק יידע בנושא הזה?
חוקי המס בישראל אינם סטטיים, אלא משתנים מעת לעת. במיוחד ישנה מורכבות ברבה בתחום של מיסוי נדל”ן. כבעלי עסקים, אתם בוודאי יודעים לא מעט דברים כמו, מס שולי, ניכויי מס שוטפים, מקדמות מס וכדומה. יחד עם זאת, מיסוי נדל”ן הוא תחום אחר, שפחות ידוע ופחות מעסיק אותנו באופן יומי יומי. בשורות הבאות נציג טיפים ועקרונות בתחום המיסוי (בדגש על נדל”ן), שרצוי שכל בעל עסק ידע ויכיר.
פרטי לעומת מסחרי
העובדה שאתם בעלי עסקים, הופכת אתכם לבעלים פוטנציאליים של כמה סוגי נכסים. ראשית, אתם יכולים להיות בעלים של נכס פרטי. שנית, אתם יכולים להיות בעלים של נכס מסחרי. אבל בנוסף, אתם עשויים לעשות שימוש בנכס דו שימושי – כלומר כזה שמשרת הן את העסק והן אתכם באופן פרטי (כך למשל דירה שיש בה חדר המשמש קליניקה, פינת עבודה וכדומה). תנו את הדעת לכך כי יש הבדל במיסוי נדל”ן פרטי לבין מיסוי נכסים המשמשים לעסק, מסחר, תעשייה וכדומה. עורך דין מקרקעין בחיפה מסביר כי הדבר בא לידי ביטוי במצבים שונים כגון הגשת דיווחים, חישוב שומת מס ועוד.
מיסוי נדל"ן לצרכים עסקיים – פחת עסקי
כאשר בעל עסק רוכש נדל”ן, צריך להגדיר מראש את אופי הרכישה. כאשר הנדלן נקנה לצורך העסק, חבות המיסוי חלה על העסק. כל זאת מתוך הנחה שמדובר על עסק חוקי שמוגדר בתור יישות משפטית לכל דבר (למשל, חברה בע”מ). למעשה ברכישה של נדל”ן עסקי, בשונה מרכישת נדל”ן פרטי, ניתן להתייחס לעלות בתור הוצאה מיוחדת וכך להפחית את חבות המס לאורך שנים. הדבר נעשה על ידי הגדרת הנכס על פי שיטת פחת. בכל שנה, חלק ממחיר הנכס העסקי מופחת כהוצאה עסקית מוכרת. המשמעות היא שמשלמים מיסוי מופחת שכן העסק רושם רווח שנתי קטן יותר.
היעזרו בעורך דין הבקיא במיסוי נדלן
מיסוי נדלן הוא נושא מאוד מורכב. חשוב להיעזר בעורך דין הבקיא בכך, משום שלעיתים המיסוי הזה משפיע בצורה מהותית על כל מחיר הרכישה. שימו לב כי כאשר הרכישה נחשבת לרכישה עסקית, עשויים לחול לא רק מיסים כגון מס רכישה אלא גם מס ערך מוסף. מס כזה רלוונטי אך ורק לעסקים כגון עוסק מורשה או חברות בע”מ. על כל פנים, בכל רכישה או מכירה של נדל”ן עסקי ואפילו במכירת נדל”ן פרטי, היעזרו בעורך דין הבקיא בתחום הזה. זו הדרך להימנע מתשלומי יתר.
התנגדות לשומת מס
שימו לב שגם אם קיבלתם שומת מס בגין מכירת נדל”ן עסקי, יש דרכים להגיש התנגדות לגובה החיוב. לפי הצורך, ניתן להיעזר בשומה נגדית המבוססת על דוח שמאי מוסמך ועל חוות דעת משפטית. על פי בחינת מאפייני העסקה ונתונים נוספים, ניתן בהרבה מקרים להפחית עלויות.
